📌 종목: SL 그린 리얼티 (SLG.US) | 현재가 53.61USD | 목표주가 54.00USD

📊 핵심 투자포인트
- 2Q26 실적 컨센서스 상회, 연간 FFO 가이던스 대폭 상향(주당 $4.40~4.70 → $5.60~5.90)
- 임차인 인센티브 급격히 축소(TI: $107.76/sf → $58.77/sf, 무상임대: 10.9개월 → 4.5개월)로 테넌트 우위 시장 정상화 신호
- 신규 임대료 18% 상승으로 기존 임대료 대비 임대료 인상분 전가 성공
- AI 산업 수요 확대가 맨해튼 오피스 시장의 새로운 수요원으로 작용 중
- 비핵심 자산 매각(총 약 4.4억달러)을 통한 부채 상환으로 재무 건전성 개선

📈 실적 전망
2024년 매출 1,003백만USD / 영업이익 130백만USD
2025년 매출 1,024백만USD / 영업이익 424백만USD
2026년 매출 966백만USD / 영업이익 315백만USD

💡 결론
SL 그린은 맨해튼 오피스 시장의 구조적 정상화와 AI 수요 증가라는 긍정적 흐름을 경험하고 있습니다. 현재 주가는 2026년 FFO 기준 P/FFO 9배 중반의 할인 밸류에이션을 유지하고 있으며, 임대료·점유율 개선과 비핵심 자산 매각을 통한 부채 상환이 지속될 경우 중기적으로 NAV 디스카운트 축소와 멀티플 재평가 여지가 존재합니다.


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