📌 종목: 디지털 리얼티 트러스트 (DLR.US) | 현재가 199.08 USD | 목표주가 221.88 USD

📊 핵심 투자포인트
- AI·클라우드 워크로드 확대에 따른 데이터센터 인프라 수요 향후 수년간 두 자릿수 성장 전망
- 북버지니아 지역 하이퍼스케일 핵심 거점으로서 부지 인허가 부담 증대로 기존 인프라 가치 및 임대료 협상력 상승
- 2Q26 신규 임중 2.1억달러(회사 지분 기준) 기록, 백로그 사상 최대 19억달러(회사 지분 14억달러) 달성
- 갱신 임대료 현금 기준 25.4% 인상으로 공급 부족 구조 지속 확인
- 유럽(마르세유) 및 APAC(말레이시아) 거점 확대로 지역 다각화 진행

📈 실적 전망
2025년 매출 69.38억 USD / 영업이익 11.96억 USD / 영업이익률 17.2%
2026년 매출 77.53억 USD / 영업이익 14.15억 USD / 영업이익률 18.3%

2Q26 실제 매출 19.2억 USD(YoY +28.9%), Core FFO 2.67 USD(YoY +56.5%)로 컨센서스 상회
2026년 연간 가이던스 상향: 매출 68.5~69.5억 USD → FFO 8.40~8.45 USD(기존 7.60~7.70 USD)

💡 결론
AI 인프라 수요 급증과 신규 공급 제약으로 DLR의 임대료 협상력이 강화되고 있으며, 북미·유럽·아시아 거점 확대로 글로벌 성장성을 확보했다. 다만 정치·규제 리스크로 인한 인허가 지연, 4.5~5.5% 상향된 차입 금리, 100억달러 이상의 CapEx 파이프라인으로 인한 실적 변동성 확대가 주요 위험 요인이다.


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