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◾차입금액: 40,000,000,000 ◾자본대비: 3.4 % ◾차입목적: 만기도래하는 단기사채 400억원의 차환 |
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◾제목: 벨기에 자산 담보대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash Trap Event) 발생 ◾내용: 당사가 투자하고 있는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 자산(Finance Tower Complex) 관련 대주단 대리인의 통지사항을 보고합니다. 1. 현금유보 이벤트 발생 통지 당사는 2026년 4월 15일 18시 이후 벨기에 자산에 대한 감정평가 결과, 담보인정비율(LTV)이 61.02%로 산정되어 기준치(52.5%)를 초과함에 따라 현금유보 이벤트가 발생하였다는 통지서를 대주단 대리인(CBRE LS)으로부터 수령하였습니다. 당사는 법률대리인을 통해 벨기에 자산 감정평가의 부당성을 제기하였으나 대주단 대리인은 당사의 이의제기를 고려하지 않고, 다수 대주(Majority Lenders)가 외부 부동산 감정평가사(JLL)의 감정평가보고서를 확정하였다고 통보하였습니다. 그러나 당사는 해당 보고서를 현 공시 시점까지 수령하지 못한 상태입니다. 2. Finance Tower Complex 대출 현황 - 대주: Allianz 계열사, LGIM, SMBC, Bayern LB - 대출원금: EUR 561,343,863 - 대출기간: 2024년 12월 31일 ~ 2027년 12월 13일 - 대출금리: 연 4.4%(고정) - 현금유보 이벤트 발생기준: 대출 2년차 LTV 52.5%, 3년차 LTV 50.0% 3. 현금흐름 현금유보 이벤트 발생에 따라 대주단 감정평가사의 담보감정평가금액 EUR 9.2억 기준으로 LTV 52.5%를 충족하기 위해서는 대출 원금을 EUR 4.83억 이하로 낮추어야 하며 이를 위해 약 EUR 78.3백만을 상환하여야 합니다. 현금유보 이벤트가 발생되는 경우 임대료 계좌에서 대주단 이자비용, 대주단 대리인 수수료 등 관련비용, 대출약정 상 인정되는 최소한의 자산 운영비용을 제외한 금액은 LTV 요건을 충족하는 시점까지 Cash Trap 계좌로 이체됩니다. 분기별 이자지급일 2회 연속 현금유보 이벤트 해제 요건을 충족하지 못할 시 해당 계좌의 자금은 의무 상환에 사용됩니다. 만약 EUR 78.3백만을 조기상환하여 2회 연속 이자지급일에 LTV 요건을 충족할 경우 현금 유보는 자동 해제되며 대주와 협의될 경우 2회 요건 충족 없이 현금유보를 해제할 수 있습니다. 4. 대응계획 당사는 2026년 4월 14일 공시한 바와 같이 JLL 감정평가 무효(현금유보 이벤트 미발동) 및 신규 감정평가 실시에 관한 법적 대응에 착수하였습니다. 전단채 등 만기 도래 채권에 대하여 현재 복수의 금융기관과 기존 채무의 차환 또는 신규 사모대출을 추진하고 있습니다. 1개월 내 만기도래 채무 - 전단채 400억원 / 2026년 4월 17일 - 공모사채 600억원 / 2026년 4월 30일 - 환헷지 정산금 약 1,000억원 / 2026년 5월 4일 주. 다수 대주(Majority Lenders): 총 약정금액의 약 66.6% 이상 합산한 대출기관들 ◾결정일/확인일: 2026-04-15 |
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◾제목: 벨기에 자산 담보대출약정서상 현금유보 이벤트(Cash trap event) 발생 가능성 예고 ◾내용: 당사가 투자하고 있는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 자산(Finance Tower Complex) 관련 주요 진행 경과를 다음과 같이 보고합니다. 담보대출약정서에 따라 대주단은 외부 부동산 가치평가기관(JLL)을 통해 Finance Tower Complex에 대한 담보가치 감정평가를 수행하고 있습니다. 2026년 4월 11일 당사에 전달된 잠정 평가 결과(기준일 2025년 12월 31일)는 EUR 9억 2천만(LTV 61%)입니다. 이는 감정평가 1차 초안으로 담보대출약정상 재무적 준수사항(LTV test)을 위반하는 수치이나 확정된 결과가 아니므로 최종본에서 해당 수치 및 주요 가정들이 변경될 가능성이 있습니다. 당사는 확정본을 수령하는 대로 공시할 예정입니다. 한편, 당사의 검토 결과 다음의 문제점을 확인하였습니다. - 벨기에 건물관리청의 임차 연장의향서(2026년 3월 27일자) 배제 - 자산 속성(A급 오피스)에 맞지 않는 평가변수의 하향 반영 - 특별가정으로 2년간의 공실 및 대규모 수선비 등을 적용 감정평가 １차 초안에 대한 당사의 답변 시한인 현지시간 4월 13일에 당사는 공식적으로 이의를 제기하였고 동시에 관련 법적 대응에 착수하였습니다. 그럼에도 불구하고 최종 확정되는 감정평가가 담보인정비율(LTV) 52.5% 이상이면 순임대수입은 벨기에 현지 Cash Trap Account에 우선 적립되며, 해당 적립금이 LTV를 충족시키는 수준까지 도달한 이후 자리츠 제이알제26호에 배당될 수 있을 것으로 예상됩니다. 향후 주요진행상황 및 경과에 대해서 홈페이지 등을 통하여 안내드리도록 하겠습니다. ◾결정: 2026-04-11 |
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◾차입금액: 40,000,000,000 ◾자본대비: 3.4 % ◾차입목적: 만기도래하는 단기사채 400억원의 차환 |
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◾차입금액: 40,000,000,000 ◾자본대비: 3.4 % ◾차입목적: 만기도래하는 단기사채 400억원의 차환 |
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